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朱庆江:楼市“双限”急刹学区房价

来源:未知 编辑:admin 时间:2021-05-07

  每年9月前后,学区房都会迎来一个成交高潮。据不完全统计,从2004年起,本市二手房市场的学区房成交价格每年都会上涨10%-20%。而今年在限购政策的影响下,学区房成交价格并没有出现与往年同比的涨幅,但其成交量的市场整体份额却增加了5个百分点以上,个别区域学区二手房成交量甚至高达总成交量的七八成。

  中原地产高级区域总监朱庆江表示,在楼市“双限”政策的双重打压下,津城二手房市场陷入成交量持续走低的低迷状态,而刚性需求为主的学区房成交量则相对坚挺,这也就形成了今年以来学区房成交比例逆势走高的局面。“实验小学、岳阳道等市重点小学近期的学区房供需比依旧特别高,基本上都保持在1:5左右,成交量也与去年同期基本持平。由于今年限购以来市场整体成交量严重萎缩,所以和平区体育馆街等焦点学区房片区的二手房总成交量中有80%左右都是学区房,其他与学片挂钩区域的成交量比例尽管也都有所提升,但并没有达到和平区这么高的水平。”地产中介公司区域总监陈先生表示。

  市场分析人士表示,学区房成交量的坚挺主要缘于三方面原因。首先,学区房购买者中几乎九成以上都属于刚性需求,客户群比较固定。其次,由于传统重点小学周边大多为20年以上的老房源,其特点之一就是50%以上学区房源属于非限购房之列,例如企业产或公产房等。此外,根据7、8两月的销量走势统计,学区房首套购房者占到了70%左右,购房者受到限购政策影响相对较小。

  与前几年价格大幅快速上涨的局面相比,今年学区房价格上涨速度明显放缓。据了解,去年第三季度本市学区房整体价格涨幅约为20%30%,个别区域的特殊房源涨幅甚至高达50%左右,而今年第三季度本市学区房价格整体涨幅则在10%左右,还有部分片区学区房价格仍与去年同期价格持平。

  河西区某房产中介门店负责人时磊告诉记者:“现在河西区南楼、下瓦房这片学区房价位为每平方米1.6万1.7万元,同比去年上涨1000元左右,涨幅约为5%7%。涨幅与往年相比明显下滑。”某中介负责人邢先生分析:“相对于非学区房价格已经开始下调的行情背景,学区房价格仍在小幅上涨,已经体现出其相当强的抗跌性。但因调控政策引发买家持观望心态及购买限制,学区房业主对房源的标价也相对谨慎,其价格上涨速度也已酌情放慢。”

  尽管价格涨幅有所放缓,但学区房与周边房源的差价仍很大。近日国内某门户网站网上调查“天津学区房虚实探底”结果显示,67.1%的家长会因为子女上学问题选择重新置业,同样有67.1%的家长愿意多花10%甚至更高的价格购买学区房,另外93.7%的家长会选择位置紧邻传统名校的房源。

  一些重点小学对就读学生及其家庭成员在片区内户籍挂靠年限规定必须满2-3年以上,使得不少一两岁幼儿的家长也加入了学区房购买队伍,学区房源不但因此价格居高不下,成交速度也远远高于其他类型房源。据对多家地产中介企业综合采访统计,今年3月限购令执行后,本市和平、南开、河西等区域二手房房源从挂牌到成交至少需1-2个月,而这些区域的学区房成交周期则只有10-20天左右,其最快成交纪录则只有一周左右。

  但在楼市整体低迷的大背景下,“学区房”成交的火爆也只是相对的。据业内人士透露,“学区房”成交热一般集中在每年的3、4月份和7、8月份,但进入9月以后成交已渐渐稀少。受部分房东惜售、市场整体冷清等因素影响,目前“学区房”需求已有逐步回落之势,与5月份本报调查的学区房最高供需比1:8相比,目前市场学区房最高供需比已降至1:5。

  同时,由于“学区房”的概念每年都会有所变化,有些房源在高价购买后,待子女到了入学年龄却不一定能够顺利进入重点小学,这些因素也提高了学区房的购买风险,在楼市“双限”之后,一些购房者也因此对学区房持观望态度。

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